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南京有远郊盘两年房价零涨幅购房者预期转悲

2019/06/06 来源:广东信息港

导读

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位于仙林板块以东的句容仙林悦城今年下半年即将迎来收官,得益于南京人充沛的购房激情,该楼盘短短两年内卖出近3000套房源,总销售额接近20亿。然而,与2011年7月的开盘价相比,仙林悦城目前毛坯6800元/㎡,精装8600元/㎡的价格却出奇稳定,基本无任何变化。无独有偶,位于安徽汊河等地的都市圈楼盘目前售价也与两年前相差无几,甚至略有下降。

一方面是主城房价节节攀升,另一方面则是远郊楼盘溢价艰难。这让不少业主开始焦躁。有业主在上分析:“现在的房价,不涨就算降。早知如此,就算老老实实拿钱存银行定期也比买这套房划算。”去年在句容某城际大盘以53万元总价一次性付款买房的张先生介绍:“我本来是想盘活手上的闲置资金,但现在我的房子不仅没有增值,而且转手都难。你看楼盘周边连个二手房中介门店都没有。开发商手上有大量低价的新房源,二手房根本不会有市场,这套房子只能自己度假过来住住,感觉完全被套牢了。”

市场揭秘

远郊大盘:卖掉就是赚到

过去两年,都市圈楼盘需求旺盛,市场行情非常乐观。但除恒大雅苑以外,诸多远郊楼盘价格并未上涨,甚至有所降低。有业内人士认为,这与开发商的定价策略直接相关。

该业内人士分析称,目前远郊板块土地供应非常充沛,且价格低廉,大部分在售的远郊楼盘都是近百万平米的巨无霸项目。一方面,低廉的地价已经给开发商留足了盈利空间;另一方面,远郊板块后续供应量又极其丰富。在这样的情况下,远郊楼盘“卖掉就是赚到”!开发商如何以合理的定价实现“快速走量”成为了能否盈利的关键。这意味着,即使销售情况再火热,都市圈大盘的定价策略也将相对稳定,以便优先保证去化速度。相反,主城区内小面积的稀缺地块则更有可能通过增加单位面积内的产出比来提高盈利。

置业顾问:热度明显降温

相比前两年的热火朝天,今年的远郊板块热度已经明显降温。

根据上研究机构数据,1~5月南京都市圈4大主力楼盘推盘量约为3200套,平均去化率约为7成,月均成交量不到500套。而去年仅碧桂园凤凰城一个项目便累计售出3000套房源,仙林悦城、恒大雅苑、碧桂园城市花园也都有近千套成交。从事都市圈楼盘销售代理的林小姐直言:“我去年小半年时间就卖了将近一百套,今年到现在为止只卖了40多套。”

调查显示,随着远郊板块在配套、交通等方面的劣势被更多人认知,越来越多的购房者对远郊楼盘的保值、增值能力打上了一个问号。有友在相关调查中留言:“(都市圈楼盘)地段偏远、行政区割裂、配套不全、无生活气息、前途渺茫,有沦为“鬼城”的巨大风险,建议坚决不买!”

专家评述

远郊盘只适合

“刚需中的刚需”

南京林业大学社会工作系主任孟祥远博士

远郊置业热潮的出现,限购令是一个很大的诱因。限购让一些南京人的投资需求被迫转向都市圈,但实际上这些人并不是看好房子本身的居住价值,他们没有刚性的居住需求。

这种热潮带有很强烈的盲目色彩。我一开始就非常反对这样的置业行为。

都市圈楼盘的风险在于:因为配套交通的短板导致其宜居性能和增值潜力都不会太大,就算能有一定幅度的溢价,由于楼盘体量大,在售房源多,转手的难度也很大。另外,租房族则不至于考虑这么远的位置去租房,即便有人租,租金水平也不会太理想。

这两点决定了通过投资此类都市圈楼盘来获利本身就不现实。此外,一些不在南京范围内的楼盘,即便享有地缘优势,南京的种种板块规划利好他们也很难实际享受到。

从现阶段的情况来看,我觉得远郊楼盘暂时缺少强有力的价值支撑。远郊楼盘真实的、有效的受众应该是刚需中的刚需。投资客出手则要非常谨慎,毕竟现在的楼市已经不再是随便买房就能保值增值的年代。

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